Stefan Törnqvist var själv vd för Ålandsbankens fondbolag under 2000-talets första decennium och innan han slutade 2012 var han med och lade grunden för det som i dag är Ålandsbankens bostadsfond.
– Men jag var inte med så länge att jag hann se starten inifrån. Jag trodde att det skulle bli en bra produkt men såg aldrig framför mig att bostadsfonderna skulle bli så stora som de blivit.
Bakgrund
• Låg likviditet på bostadsmarknaden har fått nio bostads- och fastighetsfonder i Finland att pausa eller begränsa sina utbetalningar, vilket gör att placerarna inte kommer åt sina pengar. En av fonderna är Ålandsbankens Bostadsfonden A.
• Trots den uppkomna situationen uppbär fonderna fulla avgifter för förvaltning och i Finland har röster höjts för att avgifterna måste sänkas eller tas bort medan utbetalningarna är frysta. Enligt Svenska Yle, som varit i kontakt med de företag som förvaltar fonderna, planerar ingen att sänka sina avgifter.
• Finansinspektionen har inlett en granskning av tre fonder i syfte att bedöma hur bolaget ordnat värderingen av fondernas fastigheter. Enligt uppgifter rör granskningen Ålandsbankens, Andelsbankens och Titaniums fonder.
Att många kunder nu har sina pengar låsta i fonderna är enligt honom inte särskilt anmärkningsvärt, utan ett resultat av de stora mängder pengar som strömmat in i fonderna under de senaste årens lågräntemiljö.
– Vi hade motsvarande fenomen på 90-talet då ESG-fonden i Tyskland fick stänga sina fastighetsfonder. Numera är uppfattningen i Europa ganska klar kring att bostads- och fastighetsfonder inte borde vara öppna, det vill säga tillgängliga för inlösen när som helst, utan i stället strukturerade som private equity-fonder som delar ut vinst när man lyckas avyttra innehaven med vinst.
Vilket marknadsvärde?
Enligt Stefan Törnqvist borde fonderna, med facit i hand, ha stängt för nya teckningar när det blev svårt att hitta vettiga bostäder att köpa.
– Men vem säger nej till pengar? Sedan kommer vi till den goda frågan man kan ställa sig. Om fondbolagen säger att de inte kan tillfredsställa allas begäran om inlösen eftersom tillgångarna inte kan avyttras till marknadspris, är de då värderade till marknadspris? Man kan fråga sig hur etiskt det är av bankerna att stänga fonderna, värdera dem till ett ganska högt värde och sen ändå uppbära fulla förvaltningsarvoden baserat på en värdering som kunderna inte kan få ut sina pengar till?
Förvaltningsavgifterna i bostadsfonderna ligger kring två procent. Andelsbankens OP-hyresinkomst uppbär till exempel en årlig förvaltningsprovision på 1,90 procent. Ålandsbanken placerar sig ännu högre med en förvaltningsprovision på 2,25 procent. S-Banken är ännu dyrare. Därtill tillkommer avgifter för teckning och inlösen, och i Ålandsbankens fall även en resultatbunden avgift på 20 procent på den avkastning som överstiger fem procent.
– Bankerna täljer guld på de här produkterna. Arvodesbelastningen är hög men det är också ganska arbetsdrygt att förvalta fonderna. Bankerna tjänar dessutom på att hålla fonderna stängda så länge de uppbär fulla arvoden. Den dag fonderna öppnar igen kommer det förvaltade kapitalet vara betydligt mindre.
Enligt Hufvudstadsbladet har finansinspektionen inlett en granskning av tre fastighetsfonder i Finland, däribland Ålandsbankens. Syftet med granskningen är att bedöma hur fondbolagen värderat sina fastighetsinnehav.
